“Existe a possibilidade de RENEGOCIAÇÃO de contratos de LOCAÇÃO COMERCIAL no qual uma das partes tenha sido particularmente afetada pelas medidas do Governo, durante a pandemia do novo coronavirus?” Fonte: SEBRAE
Sabe-se que decretos estaduais e/ou municipais
determinaram o fechamento de estabelecimentos comerciais, shoppings centers,
entre outros, inviabilizando o exercício da atividade empresarial nestes
locais. No mínimo, o setor sofre com as medidas de isolamento social
recomendadas pelo Governo.
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A renegociação extrajudicial destes contratos, pautada na boa fé e no
bom senso das partes envolvidas, é o caminho mais indicado a se seguir,
buscando garantir o equilíbrio econômico financeiro do contrato, ou seja,
evitando que apenas uma das partes suporte integralmente os prejuízos
decorrentes da pandemia.
O
art. 18 da Lei do Inquilinato permite a qualquer uma das partes fixar,
de comum acordo, um novo valor para o aluguel, como também inserir ou modificar
a cláusula de reajuste do valor.
Assim,
locador e locatário podem acordar, por exemplo, a concessão de desconto no
valor do aluguel, por prazo determinado (exemplo: 3 meses a contar do
início da pandemia), ajustando um valor que seja proporcional ao tempo de baixa
de vendas sofrida pelo locatário. Lembrando que, ainda que a atividade
comercial esteja suspensa naquele ponto, até a devolução do imóvel ao dono é
preciso pagar enquanto houver posse do imóvel.
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Uma outra saída é ajustar um desconto por prazo determinado, com
prorrogação do pagamento do valor para período posterior (exemplo: desconto
de 50% do valor do aluguel por 3 meses, para pagamento do valor correspondente
no ano seguinte).
Podem
também convencionar que não haverá reajuste no contrato, no corrente ano.
Embora
seja aplicável a lei específica (do Inquilinato) às relações locatícias, a
revisão dos contratos pode ocorrer pela teoria da imprevisão, extraída do art.
317 do Código Civil, que diz:
“quando,
por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da
prestação devida e o momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a
pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da
prestação.”
Em
casos extremos, o locatário pode requerer a resolução do contrato, com base no
art. 478 do Código Civil (teoria da onerosidade excessiva),
“nos
contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes
se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude
de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a
resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data
da citação.”
Escrito
pelo Departamento Jurídico do SEBRAE Nacional. Atualizado em 24.03.2020.
Fonte:
SEBRAE
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